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内蒙古京蒙律师事务所
 
一房数卖的合同效力、房屋归属确定及面临的民事、行政、刑事责任
 
作者: 来源: 发布时间:2018年11月13日 点击数:

一房数卖,是指出卖人将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人,并分别与之签订房屋买卖合同的情况。

  一、一房数卖行为中各个买卖合同的效力

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条的规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”

  1、一般情形下,“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效,而实际履行只能是其中之一,违反应依法承担违约责任而非缔约过失责任。未办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。因此,当开发商与一买受人订立《商品房买卖合同》后,房屋所有权并未让予该买受人,开发商又与多个买受人签订《商品房买卖合同》,多个买卖合同并非必然无效。

  2、当“一房数卖”合同中有《合同法》第五十二条规定的无效情形,该《商品房买卖合同》当属无效。《合同法》第五十二条规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条还明确规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”

  二、房屋的归属

  (一)相关法律规定

  2016年最高人民法院公布《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》,指导各级人民法院依法公正审理各类民事案件,其中对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

  《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条:出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同,在买卖合同均有效的情况下,买受人均要求实际履行合同的,应当按照以下情形分别处理:(1)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的,人民法院应予支持;(2)均未受领交付,先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持;(3)均未受领交付,也未支付价款,依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的,人民法院应予支持。

  《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条:出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

  买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。

  (二)以北京地区为例,一房数卖中争房屋所有权归属问题的处理原则

  1、已经办理房屋所有权转移登记的,房屋归该买受人。债权与物权有着明显的不同。当事人订立合同会引起合同之债,这是一种债权行为,而房屋过户则是一种物权行为,对外起着公示和对抗的效力。

  一方面,在数份商品房买卖合同中,有一份合同已办理过户登记,另一份合同已交付房屋,已经办理了过户登记的合同应优先得到保护。

  另一方面,在数份商品房买卖合同中,合同均未办理过户登记,但有一份合同已经办理房屋预告登记手续,另一份已交付房屋。根据我国《物权法》第20条第一款规定:“当事人签订买卖房屋协议的同时,可以就该房屋申请预告登记,预告登记后,未经预告登记权利人同意,处理该不动产的,不发生物权效力。”这说明不动产预告登记也具有公示与公信效力,已经办理了预告登记的合同应优先得到保护。

  2、均未办理房屋所有权转移登记或预告登记,已经实际合法占有房屋的,房屋归该买受人(但出卖人与买受人之间恶意串通的除外)。虽然根据我国物权法规定,房屋的所有权转移以办理产权登记过户为标准,但是,房屋的转移占有与交付使用,仍然具有明显的公示与公信的现实作用,其中一份合同已经得到实际的履行,体现了卖房人的履行合同的真实意愿。在数份商品房买卖合同中,有一份合同已经办理了合同登记备案(网签),而另一份已经将标的房屋实际交付使用,合同的登记备案仅系双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化,没有实际履行意义,此时应当确认已经将标的房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

  3、均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定房屋归属。该种情形下,主要考量合同的实际履行情况。法院一般优先保护已付全款并实际占有房屋的一方的合法权利,合同订立在后的一方应负有较大的审慎义务。

  三、惩罚性赔偿金--不超过已付购房款一倍的赔偿责任

  2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第一条明确了商品房买卖合同的卖方是房地产开发企业。

  第八条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  第九条:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

  (一)签订合同在先的买受人(先买者的请求权),主张适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的惩罚性赔偿金,判断的核心为:合同已无继续履行的可能。

  【案例】湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案,最高人民法院,(2012)民抗字第24号。

  法院审理认为:苏金水在两份商品房买卖合同交付后,依约向金华公司支付了购房款5631010元,已履行了合同约定的义务。而金华公司却擅自将出售给苏金水的06、07号商铺出售给他人,已构成违约,并导致合同已无继续履行的可能。

  苏金水要求解除两份《武汉市商品房买卖合同》的请求,符合《中华人民共和国合同法》有关规定,予以支持。

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定,金华公司应将购房款5631010元返还给苏金水并赔偿资金占用期间的利息损失。

  依据上条司法解释的规定,苏金水有权要求金华公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,但考虑到苏金水所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象,07号合同仅有皓羽公司的印章而无金华公司的印章,由于苏金水疏于审查,对于本案纠纷的发生存在过失,酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任2815505元,其余责任由苏金水自行承担。苏金水上诉主张的仲裁费用,因系其必然支出的诉讼费用,不予支持。

  (二)签订合同在后的买受人(后买者的请求权),主张适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的惩罚性赔偿金,判断的核心是:出卖人恶意隐瞒。

  【案例】内蒙古峰宇房地产集团有限公司与吴雁斌房屋买卖合同纠纷案,呼和浩特市中级人民法院,(2016)内01民终545号。

  法院审理认为:虽然《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定了房地产开发企业预售商品房时负有出示商品房预售许可证明的义务,但是从该协议名称及内容来看,不能排除买受人在购买时,对所购房屋的情况已知情,认为并不影响最终购买房屋的目的而与开发商达成购买意向的情形。故本案的相关事实并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的适用条件,吴雁斌要求峰宇房地产公司返还购房款一倍赔偿责任的诉讼请求并无事实依据,本院不予支持。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的应当各自承担相应的责任。”本案中,峰宇房地产公司至今未能取得预售许可证以及未能按期交付房屋存在过错,故合同无效后,买受人吴雁斌向其主张赔偿损失的请求,本院予以支持。对于损失金额的计算,本院以吴雁斌实际遭受的利益损失,即已付房款的利息损失及其租赁房屋的费用为基础,峰宇房地产公司的过错程度、逾期时间等因素,从公平、公正的角度出发,酌定以中国人民银行同期同类贷款利率的两倍作为吴雁斌相关损失的计算标准

  (三)不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的惩罚性赔偿金的情形

  【案例】韩雅梅诉北京西都地产发展有限公司案,北京市第一中级人民法院,(2007)一中民初字第6600号。

  法院审理认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。因此,从法律规定看,“一房二卖”的确认以买受人最终是否能实现合同目的为确认标准。也就是说,只有就同一标的物出卖人售与两个不同的买受人,而该二买受人均要求出卖人履行合同时,才能够按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三款认定为“一房二卖”。结合本案具体情况,被告向原告开具证明及发出收房通知的行为表明其愿意履行与原告所签合同。且原告一直未提供被告书面表示不能履行与原告签订的合同的证据。至于被告是否就同一房屋曾经售与他人,并非本案审理范围。因为,被告并未造成不能向原告履行合同的后果,所以,被告的行为未构成“一房二卖”。

  对于被告是否逾期交房构成违约问题,被告应于2007年5月29日交付房屋。被告于2007年9月10日发出的收房通知是对其2007年5月22日承诺的一种违约,因此,本院认定被告逾期交房104天。被告应按照合同约定承担违约责任。

  另,法理上违约金除具有惩罚违约方的性质外,还具有补偿守约方损失的性质,因此,本院认为,原告的实际损失就是因被告逾期104天交房导致其利用该房屋产生收益的损失。原告提出每天损失548元,而合同中规定的逾期交房违约方应支付已付房款的万分之四,即每天为720元,故违约金已可以补偿原告的损失,其再要求其他赔偿,本院无法支持。

  四、房屋差价部分的损失为可得利益损失,损害赔偿的范围及数额应具有可预见性

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条就卖方恶意违约导致合同解除和因欺诈导致合同无效或者被撤销、解除的情形,规定了卖方赔偿买方已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。同时,其明确了买方可以要求卖方赔偿损失。

  【案例】郑国安与青海万通物业发展有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案,最高人民法院,(2014)民一终字第198号。

  万通公司依约将案涉商铺于2005年6月交付郑国安,案涉商铺交付郑国安后,由郑国安对外出租收益。由于其他原因万通公司一直未向郑国安办理商铺产权过户手续,双方当事人履行了合同约定的主要内容。2012年1月16日,万通公司向新华百货公司出售了包括郑国安所购商铺在内的商铺,2012年1月20日办理了商铺产权过户手续。

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定,及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,虽然万通公司的行为给郑国安造成了损失,但该损失应当以合同正常履行后郑国安可以获得的利益为限,万通公司于2012年1月20日向新华百货公司办理了案涉商铺的过户手续,此时万通公司已构成违约,导致郑国安与万通公司之间的合同已无法继续履行,应以此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价11513700元,由万通公司向郑国安赔偿,郑国安对差价损失的主张予以支持。

  关于郑国安主张的已付房款一倍的赔偿5035400元,虽然万通公司存在违约行为,郑国安的主张有法律依据,但万通公司向新华百货公司过户商铺产权时,就案涉商铺的回购问题与郑国安进行过洽谈,并且万通公司以同样的方式回购了其他商铺。万通公司的行为有别于上述司法解释规定的一房二卖中出卖人存在欺诈或恶意的情形,对郑国安的此项诉求不予支持。

  一审法院判决解除郑国安与万通公司签订的《商品房买卖合同》;万通公司于判决生效后60日内向郑国安返还已付购房款5035400元,赔偿商铺差价损失11513700元和查档查询费550元。

  最高人民法院认为,对于开发商的一房二卖行为,应当综合考虑两次交易的间隔时间、房屋使用状况、买受人的过错、出卖人的恶意程度等情形,对开发商是否承担惩罚性赔偿责任予以判定。在不承担惩罚性赔偿责任的情况下,可以要求其对买受人的应得利益予以赔偿。

  郑国安一审起诉所主张的房屋涨价损失,实际上指的就是可得利益损失。合同法第一百一十三条第一款规定,违约方应当赔偿守约方的可得利益损失,但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,万通公司与郑国安签订《商品房买卖合同》时,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经实施,因此,万通公司应当预见到,如其违反合同约定,根据该解释第八条的规定,其可能承担的违约责任,除对方当事人所受直接损失外,还可能包括已付购房款一倍的赔偿。一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑国安购买价之间的差额作为可得利益损失,判令万通公司赔偿郑国安11513700元,导致双方当事人之间利益的显失平衡,超出了当事人对违反合同可能造成损失的预期,根据合同法第一百一十三条第一款规定精神,为了更好平衡双方当事人的利益,最高人民法院酌定万通公司赔偿郑国安可得利益损失5035400元(相当于已支付房价款的数额)。

  最高人民法院判决青海万通物业发展有限公司于本判决生效后30日内向郑国安返还已付购房款5035400元,赔偿可得利益损失5035400元和查档查询费550元。

  五、一房数卖可能面临的行政责任

  《商品房销售管理办法》(建设部令〔第88号〕)第三十九条规定:在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  六、一房数卖可能面临的刑事责任

  房地产开发商一房数卖,在主观上存在欺诈的故意,因此在具备法定情节的情况下可能构成“合同诈骗罪”。合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段,骗取对方当事人的财物,数额较大的行为。

  《刑法》第二百二十四条有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。

  【案例】被告人牟志刚合同诈骗案,濮阳市华龙区人民法院,刑事判决书,(2012)华区刑初字第43号。

  2009年5月份,牟某取得濮阳市非凡置业有限公司开发的某小区购房资格,同年7月12日,牟某与王某签订预购商品房资格转让协议,将其预购房屋(含地下室)转让给王某,王某随支付牟某房屋转让费、购房资格保证金2。5万元。2010年4月,牟某与濮阳市非凡置业有限公司签订了商品房买卖合同,王某以牟某的名义交给濮阳市非凡置业有限公司购房款31。9961万元,购房合同及购房收据均由王某保管。之后,牟某在王某不知情的情况下,将同一房屋(不含地下室)分别又与罗某、窦某签订房屋转让协议,先后收取孙某(罗某丈夫)购房定金15万元、窦某购房款41。6万元。孙某在得知所购房屋被转卖后,即要求牟某返还定金及违约金,并与牟某、窦某一起到濮阳市非凡置业有限公司将购房手续中的房屋所有人变更为窦某,牟某将窦某所交房款用于归还孙某房款及偿还个人其他债务等。2010年10月,牟某又将该房屋的地下室以3万元卖给黄某,所得房款用于还债。2011年3月,王某知情后质问牟某,牟某谎称只是暂时将房屋抵押给窦某,并书面保证在5月10日前归还房屋,如果不能归还则支付房款及违约金52万元,并以其濮阳市华龙区电台家属院的房子作抵押,但2011年5月,牟某以28万元卖掉用于抵押的房屋后却未归还王某,而是用于偿还个人其他债务及赌博。

  法院审理认为,牟某在房屋买卖交易过程中的一系列行为已经严重损害了第三方的财产权、知情权、公平交易权,已构成了合同诈骗罪。判决牟某有期徒刑十一年,并处罚金10万元。

 
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