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最高法公报:业主对小区建造房屋权属有争议,由开发商承担举证责任
 
作者: 来源: 发布时间:2018年12月06日 点击数:

《最高人民法院公报》2018年第11期

裁判摘要

开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时,应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有,且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中,则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下,自行占有使用该房屋,不能视为业主默示同意由开发商无偿使用,应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的,人民法院应予支持。

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)苏02民终5565号

上诉人(原审被告):宜兴市恒兴置业有限公司,住所地宜兴市环科园兴业路88号。

被上诉人(原审原告):宜兴市新街街道海德名园业主委员会,住所地宜兴市环科园兴业路88号。

原审第三人:南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司,住所地宜兴市环科园兴业路88号。

上诉人宜兴市恒兴置业有限公司(以下简称恒兴公司)因与被上诉人宜兴市新街街道海德名园业主委员会(以下简称海德名园业委会)、原审第三人南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司(以下简称紫竹物业公司)物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷一案,不服宜兴市人民法院(2017)苏0282民初6674号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年12月27日立案后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

恒兴公司上诉请求:驳回海德名园业委会的诉讼请求。事实和理由:1、本案涉及两个不同的诉,海德名园业委会在一审第二次开庭前增加确认所有权的诉请,与起诉时的财产损害赔偿属于不同法律关系,应另行起诉,不能在本案中增加,故一审程序违法。2、其公司在一审中要求对案涉会所的建设成本是否分摊到海德名园商品房中进行审计,但一审法院未予准许,仅凭部分与客观事实有出入的表述,就认定会所的建设成本已分摊到商品房中,缺乏依据。3、一审对会所的租金评估参照物业与会所不同,评估时并未考虑会所是在小区内部的特殊性,因此一审法院对于租赁费用的认定不当。4、会所系其公司获得土地使用权并投入资金建造而成,至本案诉讼前,海德名园业委会并未认为其公司存在侵权行为,也未提出过权利主张,这至少表明海德名园业委会对会所的使用状况是同意的,也未要求支付对价,因此一审法院不能支持海德名园业委会提出自2018年起至今所有租金的诉请,法律没有规定会所所有权归于何方,其公司也不存在侵权行为。故请求二审法院依法改判。

 

海德名园业委会答辩称,根据恒兴公司在一审中提供的证据及计算方式,表明案涉会所的成本已纳入到海德名园商品房,对会所成本没有审价的必要。会所一直由恒兴公司使用,业主及业委会均没有使用过会所,业委会自成立后,曾对会所多次向恒兴公司提出主张,当地社区领导也组织双方协调过此事,但恒兴公司一直未归还会所。对于会所的租赁费用,评估公司是进行大量的调查之后作出的评估,并且参照物业用房中182.77平方米以每年3.8万元出租给他人的租金标准,恒兴公司占用会所造成的实际损失远超评估的80多万元,故本案评估价格是合理的。一审判决正确,请求驳回上诉,维持原判。

紫竹物业公司陈述称,一审判决其公司不承担责任正确,请求维持原判。

……(文末点击阅读原文,可以查阅判决书一审部分内容)

本院二审中,当事人没有提交新证据。二审经审理,对一审查明的事实予以确认。

本案二审争议焦点与一审相同。

本院认为,一、关于一审法院是否存在程序违法问题,因海德名园业委会在起诉时要求恒兴公司、紫竹物业公司支付案涉会所的租赁费用,由于在一审法院的第一次庭审中恒兴公司对会所的权属提出抗辩,一审法院向海德名园业委会释明,应先对会所进行确权,才能进一步明确租赁费用的诉请。海德名园业委会表示在本案中对会所进行确权,并书面申请增加该项诉讼请求,一审法院及时向恒兴公司、紫竹物业公司送达了海德名园业委会的该申请,并且对海德名园业委会增加的该项诉请在第二次庭审中进行了审理。因此一审法院将海德名园业委会的两项诉讼请求一并审理,既有利于双方争议的解决,亦不存在程序违法问题。故恒兴公司提出的该项上诉意见,缺乏依据,本院不予采纳。

二、案涉会所属海德名园全体业主所有,理由如下:《物权法》第七十条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;该法第七十三条规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第三条规定,除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分:(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中,案涉会所位于海德名园小区内,与476平方米的物业用房同属一套建筑的整体,根据建设工程规划许可证、物业移交接管协议备案证明存根、以及恒兴公司与紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议等书面证据所载明的内容来看,恒兴公司在移交物业时,是将会所与物业用房一并作为配套用房移交给紫竹物业公司,而且写明产权归全体业主所有。海德名园业委会在本案中提供了上述证据,对其主张已经尽到初步举证义务而恒兴公司辩称会所系其公司所有,作为海德名园小区的开发商,恒兴公司应当进一步提供充分证据予以证明。恒兴公司虽然提供了土地分割证、会所成本核算等证据,但根据一审法院向宜兴市国土资源局、宜兴市调查了解的情况,以及宜兴市物价局对海德名园商品房价格核定的相关材料,恒兴公司所举证据并不足以证明会所系其公司所有。根据物价局核定的价格,以及第16、17、19幢小区配套明细表中载明的“会所1300平方米”,可以表明恒兴公司已将会所的成本列入商品房价格中,因此没有必要再专门对会所的建设成本进行审价。综上,依据《物权法》及司法解释的规定,针对双方当事人的举证情况,应认定案涉会所属海德名园全体业主所有。

三、关于恒兴公司占有使用案涉会所应当承担的责任。首先,会所属于全体业主所有,恒兴公司作为海德名园小区的开发商对此理应知晓,并且在物业移交验收接管协议备案证明中也明确了该事实,故恒兴公司自将物业用房于2008年10月30日移交给紫金物业公司时,本应将会所一并移交给全体业主占有、使用、收益,但恒兴公司却一直无偿占有使用至今,致使海德名园全体业主不能使用、收益,从而造成了相应损失。依据《物权法》第三十七条的规定,因恒兴公司的侵权,海德名园业委会作为全体业主代表有权请求恒兴公司赔偿损失。其次,恒兴公司认为海德名园业委会没有主张过权利,至少表明是同意其公司使用的。但依据《民法总则》第一百四十条的规定,沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。海德名园业委会明确表示曾多次向恒兴公司提出归还会所的主张,并未同意恒兴公司无偿使用,恒兴公司亦未能举证证明其公司占有使用会所符合法律所列上述情形,故恒兴公司所提该项上述意见,并无事实和法律依据。其三,《侵权责任法》第十九条规定,侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中,原审法院参照会所的租赁费用来确定本案损失,并依法委托评估机构对此进行评估。根据评估机构对会所租赁费用的评估过程来看,评估机构不仅到现场查勘了会所的实际情况,还对类似商业办公用房的租金情况进行了大量的调查和分析,从而作出了不同时段租赁费用的评估结论,因此评估机构的评估具有事实依据,亦无程序违法之处,恒兴公司未能提供相应证据推翻该评估意见,故评估意见合法有效,一审法院据此作为参照确定本案损失,并无不妥。

综上所述,恒兴公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费11900元,由宜兴市恒兴置业有限公司负担。

 
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